Il difettoso collegamento degli scarichi del bagno di un appartamento con la colonna discendente delle acque meteoriche costituisce un difetto del bene locato
Per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest'ultima dovrebbe trovarsi per permettere l'uso pattuito contrattualmente.
Tale è il caso allorché il difettoso collegamento degli scarichi del bagno dell'appartamento con la colonna discendente delle acque meteoriche provoca la fuoriuscita di acqua dai sanitari.
Tale situazione giustifica dunque una riduzione di pigione del 10 % nel periodo di fuoriuscita dell'acqua e del 5 % sino al risanamento della situazione.
Pretura della Giurisdizione di Lugano Sezione 4 in re S. / C. del
28 ottobre 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. I signori C. hanno condotto in locazione a far tempo dal 1° agosto 2000 l'appartamento di 4 1/2 locali al primo piano dello stabile sito in Via C. a B., in virtù di un contratto di locazione di durata indeterminata sottoscritto con i signori S.. La pigione mensile era stata fissata in fr. 2'200.--, importo già comprensivo delle spese accessorie (doc. A).
2.a) Con scritto 5 settembre 2001 i conduttori informavano l'amministrazione dello stabile dell'insorgere di asseriti allagamenti causati dal rigurgito dei sanitari del bagno che si sarebbero verificati il 19 luglio 2001 e il 4 agosto 2001 e che avrebbero costretto gli inquilini a richiedere l'intervento dei pompieri nella prima occasione e della ditta B. SA nella seconda, per gli accertamenti e le verifiche del caso (doc. 1 e 2). Nel medesimo scritto i conduttori fissavano ai locatori un termine scadente il 25 settembre 2001 alfine di provvedere all'esecuzione degli interventi necessari onde evitare ulteriori allagamenti, danni e disagi, rimborsare l'importo di fr. 279.75 relativo alla fattura della ditta B. SA e per concedere una riduzione omnicomprensiva di fr. 300.-- per i disagi patiti. E ciò con l'avvertenza che in caso di inadempienza le pigioni a far tempo dal mese di ottobre 2001 sarebbero state depositate presso il competente Ufficio di conciliazione (doc. 4).
Con raccomandata 16 ottobre 2001 gli inquilini, preso atto che i locatori nulla avevano intrapreso se non il versamento di fr. 279,75 relativo alla predetta fattura, assegnavano un ultimo termine scadente il 28 ottobre 2001 per dar seguito alle richieste di cui al precedente scritto, avvertendo che in caso di mancato intervento avrebbero depositato il canone di locazione presso l'Ufficio di conciliazione a far tempo dal mese di novembre 2001 (doc. 5). Con scritto 22 ottobre 2001 i locatori, dal canto loro, osservavano di essersi presi a carico la fattura della ditta B. SA malgrado non ne fossero tenuti, non avendo essi autorizzato alcun intervento. Si rifiutavano di corrispondere l'importo di fr. 300.-- a titolo di risarcimento, rilevando che in caso di danni concreti sarebbe verosimilmente intervenuta l'assicurazione dei conduttori (doc. 6).
2.b) Non ricevendo riscontro, i conduttori depositavano la pigione di novembre presso l'Ufficio di conciliazione di B. Con istanza 5 novembre 2001 i medesimi postulavano, dinanzi alla cennata autorità, l'eliminazione del collegamento dei pluviali ai sanitari del bagno chiedendo l'autorizzazione ad eseguire detti lavori in caso di mancato intervento da parte dei locatori. Nel contempo chiedevano la riduzione della pigione nella misura del 20 % dal mese di settembre 2001 fino all'eliminazione dei difetti, oltre ad un'indennità di fr. 300.-- per i disagi subiti in occasione degli allagamenti (doc. 1 UC).
2.c) Con decisione 20 febbraio 2002 l'Ufficio di conciliazione, accertata l'esistenza di un difetto, accordava agli inquilini una riduzione della pigione nella misura del 10 % a far tempo dal mese di settembre 2001 e fino alla completa eliminazione dello stesso, con conseguente liberazione delle pigioni nella misura del 10 % a favore degli inquilini e del 90 % a favore dei locatori. A questi ultimi veniva inoltre fatto ordine di provvedere all'eliminazione del difetto entro il 30 aprile 2002, ritenuto che in caso di inadempienza o di impossibilità di esecuzione per motivi di natura tecnica indipendenti dalla loro volontà, la riduzione sarebbe divenuta definitiva (doc. 3 UC).
3.a) Con l'istanza in esame i locatori hanno postulato l'integrale liberazione delle pigioni depositate a partire dal mese di novembre 2001 a loro favore. A loro dire, in occasione delle forti piogge del 19 luglio e del 4 agosto 2001 non vi sarebbe stato alcun allagamento, bensì unicamente un risucchio di acqua nella doccia e nel bidet che tuttavia non avrebbe comportato nessuna fuoriuscita di acqua sul pavimento. I locatori avrebbero peraltro prontamente rimborsato l'importo fr. 279.75 per un intervento oltretutto mai autorizzato e nemmeno giustificato da qualsivoglia tipo di urgenza, la ditta B. SA essendo intervenuta unicamente alfine di rilevare le cause del rigurgito. Quanto alla problematica, a seguito di un intervento da parte di una ditta specializzata sarebbe effettivamente emerso un difetto strutturale dell'edificio consistente nel collegamento degli scarichi dei bagni con la colonna delle acque meteoriche. Ciò comporterebbe tuttavia un inconveniente solo in caso di forti precipitazioni, qualsiasi tipo di disagio permanente essendo escluso. Non trattandosi pertanto di un difetto che pregiudichi o diminuisca l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, ai conduttori non potrebbe essere accordata alcuna riduzione della pigione. Nella denegata ipotesi in cui si dovesse ritenere la presenza del rigurgito un pregiudizio ai sensi dell'art. 259d CO, la restrizione dell'utilizzo dei sanitari e, di conseguenza, la riduzione della pigione dovrebbe essere limitata ai due giorni in cui si sarebbe verificato l'effettivo impedimento. Avendo tuttavia i locatori già rimborsato la predetta fattura nulla sarebbe più dovuto ai conduttori.
3.b) In sede di discussione 2 maggio 2002 i conduttori hanno chiesto l'integrale reiezione dell'istanza rilevando in primis che i locatori sarebbero stati messi al corrente sin da subito, seppure telefonicamente, degli avvenuti allagamenti. L'amministratrice dello stabile sarebbe peraltro venuta a conoscenza di quanto verificatosi al più tardi all'atto della ricezione della fattura della B. SA. L'intervento di tale ditta inoltre si sarebbe reso necessario alfine di preservare l'ente locato stesso. Concretamente l'accertata esistenza di un difetto strutturale dell'edificio precluderebbe la facoltà di utilizzare i locali conformemente a quanto pattuito contrattualmente. Sussisterebbe pertanto un'importante limitazione nell'uso normale dell'ente locato e, di conseguenza, il rapporto qualità/prezzo del canone richiesto sarebbe oltremodo eccessivo, stante una pigione mensile di fr. 2'200.--. Gli inquilini infatti non avrebbero sottoscritto tale contratto di locazione se fossero preventivamente venuti a conoscenza dell'esistenza di tale difetto. Ciò stante la decisione dell'Ufficio di conciliazione andrebbe confermata integralmente giustificandosi nella specie una riduzione della pigione nella misura del 10 %.
Con la replica, la duplica e gli allegati conclusionali, le parti si sono di poi riconfermate nelle loro antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno semmai riprese nei considerandi che seguono.
4.a) La locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (art. 253 CO). Giusta l'art. 256 cpv. 1 CO, il locatore ha l'obbligo di consegnare la cosa locata in uno stato idoneo all'uso a cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Si tratta della principale obbligazione che incombe al locatore (Higi, Commentario zurighese, ad art. 256 CO N. 5 e segg.).
In base all'art. 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non sono imputabili al conduttore né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso della cosa, egli può esigere dal locatore l'eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni, l'assunzione della lite contro un terzo e, nel caso di un immobile, il deposito della pigione. Si tratta di facoltà concesse all'inquilino cumulativamente e non in alternativa l'una all'altra (Higi, op. cit., ad art. 259a CO N. 13).
4.b) In virtù dell'art. 259d CO se un difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere, come detto, una riduzione proporzionale della pigione dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all'eliminazione del medesimo. Con eliminazione si intende il totale ristabilimento di una situazione contrattualmente conforme. In altre parole, il diritto alla riduzione perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto, tramite misure provvisorie, nel caso in cui la qualità abitativa risulti comunque ancora limitata. Scopo della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l'ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale (II CCA 25 aprile 1997 in re D. / V. e P.). Non rileva se il locatore è venuto a conoscenza dell'esistenza del difetto tramite il conduttore o in un altro modo. La notifica del difetto da parte del conduttore non è quindi sempre determinante per la nascita del diritto alla riduzione, tuttavia per quanto concerne l'aspetto dell'obbligo della notifica è, secondo le circostanze, necessaria. L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 9 segg.). Secondo dottrina, il locatario può - ma non vi è obbligatoriamente tenuto - depositare ai sensi dell'art. 259g CO anche solo una parte di pigione, vale a dire quella che a suo giudizio corrisponde al montante della chiesta diminuzione ai sensi dell'art. 259d CO (Higi, op. cit., ad art. 259g CO N. 59).
4.c) Per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest'ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l'uso pattuito contrattualmente (Higi, op. cit., ad art. 259d CO N. 6). Il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell'uso per il quale la cosa è stata locata. Né è richiesto che l'inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore (Lachat, Le bail à loyer, pag. 168, N. 3.2.; Higi, op. cit., ad art. 259d CO N. 8).
5.a) Nel caso di specie l'istruttoria ha confermato l'esistenza di un difetto strutturale nello stabile di Via C. 58 a B. consistente nel collegamento degli scarichi del bagno dell'appartamento degli inquilini con la colonna delle acque meteoriche. E' stato altresì confermato che tale difetto, in caso di forti piogge, può comportare dei rigurgiti nel medesimo bagno.
In particolare il teste P., il quale su incarico dell'amministrazione dello stabile ha effettuato un'ispezione con la telecamera della canalizzazione verticale dello scarico delle acque chiare e luride ha dichiarato quanto segue: "…In quell'occasione avevo constatato che nello stabile in questione non vi è una separazione fra le acque meteoriche (chiare) e le acque luride. Si tratta infatti di un vecchio stabile. Avevo pure constatato che lo scarico dell'appartamento del signor C. è allacciato alla colonna verticale delle acque miste in prossimità della curva di tale colonna. In caso di forti piogge la massa d'acqua che riceve la colonna di scarico fa sì che nel water dell'appartamento del signor C. vi sia un rigurgito d'acqua. A mio modo di vedere tale fenomeno si manifesta unicamente in caso di piogge abbondanti, ad esempio nel caso di fortissimi temporali. Se piove normalmente non dovrebbe succedere. Avevo suggerito alla signora A. C. di mettere dei pluviali esterni alfine di evacuare una parte dell'acqua del tetto e di prolungare la colonna verticale di un paio di centimetri alfine di impedire l'assorbimento di tutta l'acqua. A mio modo di vedere questa era la soluzione più veloce e meno costosa. … omissis" (cfr. verbale audizione R.P. del 28.04.2003).
Il teste P., già dipendente della ditta B. SA e intervenuto in occasione delle forti piogge del 4 agosto 2001, ha da parte sua riferito: "…omissis… Sono poi salito sul tetto e ho potuto constatare che i pluviali del tetto erano collegati con lo scarico del bagno. In questi casi quando piove tanto è normale che vi sia un rigurgito con fuoriuscita di acqua. … omissis … Se non vi è un normale sfogo delle acque, è normale che il primo appartamento che si allaga è quello al primo piano. … omissis" (cfr. verbale audizione testimoniale F.P. del 3 febbraio 2003).
E' pertanto innegabile che ci si trovi di fronte ad un difetto dell'ente locato che non può essere in alcun modo imputato agli inquilini.
5.b) E' pure indiscusso che in occasione dei forti temporali del 19 luglio 2001
e del 4 agosto 2001 i conduttori abbiano subito dei disagi. L'istruttoria ha infatti
permesso di accertare che in entrambe le occasioni l'acqua era fuoriuscita dal bagno
sul pavimento ed aveva raggiunto il corridoio. In particolare M.B., il pompiere
che è intervenuto il 19 luglio 2001, ha avuto modo di affermare quanto segue: "…
omissis … Ricordo, e questo anche perché per rapporto ad altri interventi dove vi
erano state fuoriuscite che causavano allagamenti anche di 1/2 metri, che in quella
casa non vi era un allagamento, ma una fuoriuscita dal bagno di un appartamento
al primo piano o ad un piano sopraelevato rispetto all'entrata, l'acqua che fuoriusciva
proveniva dalla fognatura e questo lo si capiva sia dal colore che dall'odore …omissis…
Come intervento non abbiamo fatto molto di più di quanto avevano già adottato i
signori C., i quali avevano già posato degli stracci per formare una diga onde evitare
che l'acqua fuoriuscisse anche negli altri locali: abbiamo dato loro dei cuscini
assorbenti in nostra dotazione che avevano il medesimo scopo degli stracci già posati.
L'acqua lurida era fuoriuscita dal bagno, sul pavimento dello stesso ed aveva raggiunto
pure il corridoio centrale dell'appartamento. Diversi tappeti erano impregnati."
(cfr. verbale audizione testimoniale M.B. del 23 settembre 2002). F.P. che è invece
intervenuto il 4 agosto successivo ha dichiarato quanto segue: … omissis … Il 4 agosto
2001 io e il mio collega siamo intervenuti nell'appartamento del signor C. a B..
Per quanto posso ricordare durante la notte vi era stato un temporale. Quando siamo
giunti in loco, erano le 09.00 o le 10.00 del mattino, l'appartamento era allagato.
Ricordo in particolare che il salotto, il corridoio e il bagno erano allagati. I
tappeti erano tutti bagnati". (cfr. verbale audizione testimoniale
F.P. del 3 febbraio 2003). Nonostante vi sia un'apparente discrepanza fra il racconto
dei due testi in merito alla data di intervento dei pompieri, in occasione del secondo
evento questi ultimi non essendo intervenuti, questo Giudice non ha alcun motivo
di dubitare della veridicità di quanto affermato dagli stessi. Le predette testimonianze
sono infatti precise e lineari e in nessun caso contraddittorie, dovendosi peraltro
ritenere che l'intervento dei pompieri cui si riferisce il teste P. è quello del
19 luglio 2001, precedente al suo di soli 15 giorni. Per il resto pure il teste
M. ha personalmente constatato il rigurgito del bagno degli inquilini e, sebbene
in quel momento l'acqua non fosse ancora fuoriuscita sul pavimento, ha confermato
che la tazza del WC era quasi piena e che nonostante fosse poi stata evacuata, l'acqua
continuava a risalire. Egli ha pure dichiarato di aver consigliato ai signori C.
di arrotolare i tappeti (cfr. verbale audizione testimoniale L.M. dell'11 luglio
2002).
Quanto alle richieste di intervento dei pompieri prima e della ditta B. SA poi è il caso di rilevare che la reazione degli inquilini è stata del tutto legittima e giustificata. E ciò soprattutto a salvaguardia dell'ente locato, ritenuto peraltro che l'amministratrice dell'immobile era assente per vacanze (cfr. verbale audizione testimoniali A.C. e L.M. dell'11 luglio 2002). Stupisce al contrario l'atteggiamento dei locatori che prima di esperire le verifiche del caso si sono addirittura rifiutati di provvedere al pagamento della fattura della citata ditta e hanno consigliato agli inquilini di rivolgersi alla propria assicurazione. Non si dimentichi infatti che è obbligo del locatore di mantenere l'ente locato in uno stato idoneo all'uso cui è destinato per tutta la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO).
5.c) Quanto alla conoscenza da parte dei locatori dell'esistenza di tale difetto, i conduttori sostengono di averli informati telefonicamente dei fatti del 19 luglio e del 4 agosto 2001 (v. memoriale di risposta, pag. 1). L'istruttoria non ha tuttavia permesso di accertare se tale telefonata sia effettivamente avvenuta o meno. La prima segnalazione per iscritto ai qui istanti da parte dei conduttori risale invece al 5 settembre 2001 (doc. 4). Tuttavia il doc. 3 agli atti dimostra come l'amministratrice fosse al corrente di quanto accaduto almeno a far tempo dal 16 agosto 2001, data in cui rispedì la fattura della ditta B. SA al mittente, chiedendo di indirizzarla direttamente ai conduttori. Avuto riguardo ai principi suesposti, la conoscenza della problematica da parte dei locatori è dunque da far risalire a quella data.
6.a) Accertata l'esistenza di un difetto dell'ente locato a far tempo dal mese di agosto 2001, si tratta ora di stabilire se e in che misura debba essere concessa una riduzione del canone di locazione. La valutazione viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all'azione estimatoria del contratto di compravendita (II CCA 23 agosto 1996 in re C.P.D.S. / G.). La riduzione della pigione deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita, rispettivamente essere commisurata all'entità del difetto stesso (SJ 1997, 665). In mancanza di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al Giudice secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare la quantificazione (Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn-und Geschäftsräumen, pag. 19 N. 33). Data la difficoltà riscontrabile nel calcolo della riduzione, è ammesso operare applicando il principio di equità (SJ 1997, 666; Lachat, op. cit., pag. 169).
6.b) Nella specie è pacifico come gli eventi del 19 luglio 2001 e del 4 agosto 2001 abbiano causato agli inquilini dei disagi tali per cui si debba concedere una riduzione della pigione. E' infatti stato accertato che in quelle occasioni l'acqua è fuoriuscita sul pavimento e che gli inquilini hanno dovuto adottare i necessari provvedimenti alfine di porre rimedio a tale inconveniente. E' quindi da ammettere una restrizione dell'uso dell'ente locato, sebbene la stessa si sia limitata ad un unico locale e a due giornate.
Per il resto, appare evidente che pur non essendovi dei disagi permanenti ed essendo questi ultimi limitati ai casi in cui si verificano delle fortissime precipitazioni, l'uso dell'ente locato ne risulta comunque in qualche modo pregiudicato e compromesso. Occorre infatti considerare che i conduttori hanno dovuto convivere con il rischio che, in caso di forti piogge, tali disagi si manifestassero nuovamente. Nonostante vi fosse almeno una soluzione praticabile, la parte locatrice non ha infatti intrapreso alcunché alfine di eliminare tale difetto. Il teste P. in questa sede ha confermato che con la semplice posa di pluviali esterni si sarebbe potuto ovviare all'inconveniente e che tale soluzione oltre che essere veloce sarebbe anche la meno costosa (cfr. audizione testimoniale R.P. del 28 aprile 2003). E' ben vero che le precipitazioni del 19 luglio e del 4 agosto 2001 sono da considerarsi degli eventi eccezionali; ciò non toglie tuttavia che il problema che si è manifestato in quelle occasioni non corrisponde a quanto ci si potrebbe in buona fede attendere nell'ambito del normale utilizzo di un appartamento. Da rilevare inoltre che la qualifica di difetto ai sensi della legge non implica necessariamente che vi sia effettivamente una limitazione o un pregiudizio nell'uso dell'ente locato. E' infatti sufficiente che vi sia una divergenza fra lo stato effettivo dello stesso e quanto dovuto secondo contratto. Anche l'assenza di una qualità promessa o di quanto in buona fede si può pretendere in virtù del contratto costituisce un difetto della cosa locata (Higi, op. cit., ad art. 258, N. 27 segg. e N. 46 segg.). In concreto, da ultimo, occorre altresì considerare che gli inquilini corrispondevano un canone tale per cui si potevano certamente attendere di poter utilizzare in ogni tempo l'appartamento senza il benché minimo pregiudizio e assentarsi dallo stesso anche per periodi prolungati senza timore alcuno. Tutto ciò considerato appare quindi giustificato accordare una riduzione della pigione del mese di agosto 2001 nella misura del 10 % per i disagi subiti nelle occasioni di cui si è detto e un'ulteriore riduzione del 5 % per il restante periodo della locazione, segnatamente sino al settembre 2004, da una verifica effettuata d'ufficio da questo Giudice risultando che i conduttori si sono trasferiti a M. a far tempo dal 1° ottobre 2004 (v. dati Movpop e distinta deposito delle pigioni presso l'Ufficio di conciliazione.