L'interruzione dell'accesso stradale allo stabile locato costituisce un difetto del bene locato
Risulta innegabile che la soppressione di un accesso stradale, seppur limitato al carico e allo scarico, causi ai conduttori precisi disagi.
Il disagio patito dai conduttori deve tuttavia essere commisurato alla sola perdita delle possibilità di carico e scarico nei pressi del bene locato, ritenuto che gli stessi non hanno mai goduto di un diritto di parcheggio in tale zona.
Una riduzione del 10 % della pigione netta durante l'impraticabilità dell'accesso stradale risulta commisurato alle circostanze.
Ufficio di conciliazione di Lugano in re F. / S. SA del 17 febbraio 2003
Estratto dai considerandi
In fatto:
- Fra le parti veniva sottoscritto un contratto di locazione in data 22 novembre 2000 con decorrenza dal 1° gennaio 2001 e con scadenza determinata al 31 dicembre 2010, avente per oggetto l'utilizzo di due appartamenti di 5 1/2 locali, rispettivamente di 2 1/2 locali adibiti entrambi ad uso abitativo. I due appartamenti si trovano all'interno dell'immobile denominato S. SA in Via M. a L..
- Gli istanti hanno pure affittato un garage ubicato nel palazzo adiacente denominato Residenza A. in Via M. 34.
- La pigione annua iniziale veniva fissata in fr. 41'400.-- pagabile in rate anticipate semestrali di fr. 20'700.-- ciascuna. Le spese accessorie assommano a fr. 3'912.-- annui (pagabili in rate semestrali di fr. 1'956.-- ciascuna).
- All'interno del contratto di locazione al punto 24 viene menzionato in particolare: "L'appartamento è stato completamente ristrutturato (nuovi serramenti-nuova cucina arredata, ecc.) sia al PT di 2 1/2 locali che al 5° piano… Viene dato disposizione al momento di un posteggio coperto nello stabile adiacente, in futuro verrà assegnato un nuovo posteggio nella nuova costruzione (sopra nostra palazzina, con entrata da Via S.G.), a fr. 150.-- mensili… L'accesso veicolare viene garantito dall'entrata posteriore alla proprietà per scarico e carico".
- Con istanza 22 luglio 2002 i conduttori richiedevano a codesto Ufficio di pronunciarsi in relazione ad una serie di difetti legati all'utilizzo del bene locato (con particolare riferimento a quanto attiene all'accesso all'immobile per carico e scarico e alla presenza del cantiere "Residenza G. SA"), chiedendo nel contempo una riduzione della pigione nella misura del 30 % dal 1° luglio 2002 sino all'apertura della strada di accesso e del 10 % dalla riapertura della strada fino alla conclusione dell'edificazione sul fondo della Residenza G. SA.
- In data 11 dicembre 2002 veniva indetta un'udienza conciliativa durante la quale alle parti veniva proposto un accordo bonale da parte dell'Ufficio di conciliazione. Entrambe le parti non hanno aderito a tale accordo riconfermandosi integralmente nelle rispettive posizioni antitetiche.
- A comprova delle proprie pretese gli istanti hanno proceduto al deposito delle pigioni per il periodo da luglio 2002 a giugno 2003 per complessivi fr. 43'356.--. Tale importo è già stato parzialmente sbloccato a favore della parte convenuta in sede di udienza di discussione finale del 4 febbraio 2003. L'importo tuttora bloccato presso questa Autorità giudicante è pari a fr. 41'400.-.
In diritto:
- Per quanto attiene alla richiesta di riduzione della pigione relativa al cantiere "Residenza G. SA" e alla chiusura dell'accesso per carico e scarico, va sottolineato che la nozione di difetto comprende "tout ce qui exclut, entrave ou restreint l'usage de la chose louée" (Guinand/Wessner, Les obligation du bailleur. Les défauts, la renovation et modification de la chose louée, FJS N. 358, pag. 6; mise au point 1er mars 1991, pag. 14; Terrapon, 8ème Séminaire sur le droit du bail, Université Neuchâtel, 1994, pag. 3).
- La legge non esige più, affinché venga concessa la riduzione del canone d'affitto, che la limitazione dell'uso del bene locato raggiunga una certa intensità: "il suffit qu'il restreigne l'usage de la chose sans l'exclure ni l'entraver considérablement". In altri termini è possibile chiedere una riduzione della pigione anche quando i difetti diminuiscono l'idoneità all'uso del bene locato, pur non escludendola né pregiudicandola notevolmente (in questo senso Lachat, Le nouveau droit du bail, Losanna 1997, pag. 147, Terrapon, op. cit. pag. 4, Commentaire du droit de bail, op. cit., pag. 232).
Quo al problema dell'accesso all'immobile locato per carico e scarico
- Nella fattispecie in esame, dalla documentazione prodotta ed in particolare dal
sopralluogo esperito in data
28 gennaio 2002, è emerso chiaramente che non solo l'accesso veicolare per carico
e scarico all'immbile locato è ostacolato, ma è manifestamente ostruito. Tale accesso
(limitato allo scarico e al carico di merce) era per altro previsto esplicitamente
anche contrattualmente.
- Contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta (pag. 3 memoriale riassuntivo di risposta) i conduttori non potevano presagire che il cantiere (di cui conoscevano la progettazione e la futura edificazione) avrebbe per loro comportato la soppressione dell'accesso veicolare per carico e scarico. Tant'è che per non rischiare nulla è stata inserita proprio la nota clausola contrattuale. Se anche si volesse sposare la tesi della convenuta, mal si comprende come mai la stessa S. SA, prevedendo un tal disagio, si è ciò nonostante impegnata sottoscrivendo il contratto, a garantire l'accesso per carico e scarico pur sapendo dei noti progetti di costruzione del cantiere "Residenza G. SA".
- D'altro canto è innegabile che la soppressione di questo accesso, seppur limitato al carico e allo scarico, ha causato ai conduttori taluni disagi perlomeno per quanto attiene al trasporto di merci e bagagli. Inspiegabilmente però la controparte non riconosce alcunché di riduzione benché il principio stesso del disagio non possa nel caso in esame essere messo assolutamente in discussione. Per stessa sua ammissione la parte convenuta afferma nel suo scritto 22 maggio 2002 inviato ai signori F. (doc. B) "La strada verrà pertanto chiusa a partire dal 3 giugno 2002 e non sarà agibile verosimilmente prima dell'autunno 2003 … Tuttavia, in conseguenza dei disagi creati agli inquilini del nostro stabile, sarà fatto il possibile per anticipare la riapertura della strada come detto all'autunno del 2003".
- Così stando le cose si tratta di stabilire unicamente in che misura questo disagio (accertato) incida sull'idoneità dell'uso dell'ente locato. In questo contesto va considerato il caso specifico dei signori F. che hanno affermato in occasione del sopralluogo di viaggiare per motivi professionali spesso e di subire disagi soprattutto a causa del trasporto delle valigie.
- In questo contesto va evidenziato che neppure prima dell'inizio del cantiere "Residenza G. SA" vi era possibilità di posteggiare davanti all'immobile. I conduttori hanno infatti beneficiato sin dalla stipula del contratto di un posteggio nell'immobile adiacente della Residenza Arianna. Pertanto il difetto va limitato non all'accesso in generale al bene locato ma bensì alla soppressione di un accesso per carico e scarico. In sostanza anche prima dell'avvento del cantiere i signori F. accedevano all'immobile locato lungo la scalinata che sale da Via M.. Pertanto le percentuali applicate dalla giurisprudenza nei casi di mancato accesso all'immobile devono venir ponderate e diminuite in funzione delle circostanze particolari del caso in esame.
- Fatte queste debite premesse, va senz'altro considerato un certo disagio per i signori F. seppur limitato (non è in particolare data sapere la frequenza dei trasporti di valigie). Tale disagio appare agli occhi di questa Autorità assai contenuto soprattutto quanto ad intensità e durata (sicuramente non tutti i giorni vi è carico e scarico di valigie o merce). Per questo motivo questa Autorità giudicante ritiene che sia dovuta una riduzione nella misura del 10 % della pigione sino a quando l'accesso veicolare per carico e scarico verrà ripristinato.
Quo al problema del cantiere "Residenza G. SA"
- Per quanto riguarda il cantiere secondo il testo della clausola N. 24 del contratto si evince chiaramente che i signori F. erano al corrente già al momento della stipula del contratto che vi sarebbe stata l'edificazione di una nuova palazzina e della relativa apertura del cantiere "Residenza G. SA".
- Da un lato questo significa che i conduttori hanno sottoscritto un contratto ben coscienti di quali disagi poteva provocare il nuovo cantiere. Dall'altro tuttavia i conduttori non hanno rinunciato ab initio a far valere eventuali loro pretese di riduzione della pigione.
- Per quanto riguarda la situazione dei luoghi, va poi considerato che entrambi
gli appartamenti presi in locazione dai signori F. sono muniti di infissi alle finestre
nuovi e di doppi vetri. Dal sopralluogo esperito il
28 gennaio u.s., l'Ufficio ha potuto constatare che le immissioni (polveri, rumori
e trepidazioni) sono assai limitate all'interno dell'appartamento abitato dai signori
F. e sito al 5° piano (ultimo piano della palazzina), soprattutto a finestre chiuse.
Quello al pian terreno, più esposto ai rumori e alle polveri, è per contro utilizzato
solo per gli ospiti dei signori F.. Va inoltre considerato che i conduttori hanno
dichiarato di esercitare l'attività professionale fuori casa. Di conseguenza le
ore di disagio all'interno dell'appartamento posto all'ultimo piano dell'immobile
S. dovrebbero concentrarsi prevalentemente nella prima parte della mattinata quando
il cantiere comincia ad operare (verso le 07.30-08.00 circa) e allorquando i signori
F. sono ancora in casa prima di andare ad aprire il negozio (ore 09.00-09.30 circa),
mentre la sera di rientro dal lavoro (chiusura negozio ore 18.30) il cantiere è
già fermo. Per loro stessa ammissione poi i conduttori si trovano sovente in viaggio
per lavoro. I disagi lamentati appaiono anche in questo caso pertanto limitati sia
quanto ad intensità che a durata.
- Ciò nonostante è innegabile, contrariamente all'avviso di parte convenuta, la presenza di disagi dei signori F. a seguito dell'apertura del cantiere "Residenza G. SA".
Neppure aiuta la parte convenuta il fatto che i conduttori potessero aspettarsi che nel corso della locazione il cantiere e l'edificazione sarebbero cominciati. Questa tesi va semmai analizzata nell'ambito della quantificazione della riduzione della pigione, ma non entra in linea di conto sul principio della stessa (non avendo per altro mai rinunciato i conduttori ai loro diritti).
Tutto ciò premesso questa Autorità giudicante ritiene adeguata alla fattispecie un'ulteriore riduzione del 10 % della pigione da luglio 2002 sino al termine dei lavori del cantiere "Residenza G. SA".