Il deposito di garanzia deve essere prontamente accreditato sull'apposita relazione bancaria vincolata
Non si giustifica in alcun modo che l'amministratore di un immobile ritardi il versamento dell'importo versato dal conduttore a titolo di garanzia per un periodo di 3 mesi.
Tale iniziativa viola dunque l'art. 40 cpv. 2 della Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione, con l'aggravante che l'amministratore agisce professionalmente.
Pertanto, il mancato deposito della garanzia locativa preclude la possibilità di compensare la stessa garanzia con il debito contratto dalla parte conduttrice.
Pretura della Giurisdizione di Lugano Sezione 4 in re F. / D. SA del
9 dicembre 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. Il 17 agosto 2001 F., quale conduttore, e la D. SA, quale locatrice, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 2 1/2 locali sito in Via C. a L.. Il contratto in vigore fra le parti, con inizio a far data dal 1° settembre 2001, era di durata indeterminata con facoltà di disdetta, previo preavviso di 3 mesi, alla scadenza 30 giugno, la prima volta per il 30 giugno 2003. La pigione mensile era stata fissata in fr. 850.--, oltre ad un importo di fr. 130.-- mensili a titolo di acconto per le spese accessorie. Il deposito di garanzia era stato stabilito in fr. 980.-- (doc. 7 UC) e veniva versato nelle mani della locatrice (doc. C), la quale non provvedeva a depositarlo su un conto vincolato (cfr. verbale udienza 5 luglio 2004, pag. 1).
2.a) Con scritto 10 settembre 2001 l'amministrazione
dello stabile comunicava al conduttore di aver constatato la presenza di altre persone
nell'ente locato intimandogli il ripristino dello stesso allo scopo per il quale
era stato destinato (doc. 9 UC). Con raccomandata 2 ottobre 2001 la locatrice notificava
la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 15 ottobre 2001
(doc. 8 UC). Dopo una prima opposizione alla disdetta (doc. 11 UC), F. aderiva alla
domanda della locatrice e le parti concordavano la fine del rapporto contrattuale
per il
31 ottobre 2001 (istanza 22 marzo 2004, pag. 1 e 2). Alla fine di ottobre 2001 l'amministrazione
provvedeva alla sostituzione dei cilindri nell'appartamento e allo sgombero dello
stesso (cfr. verbale di udienza 5 luglio 2004, pag. 1).
2.a) Con scritto 15 dicembre 2001 (doc. 4) la locatrice trasmetteva a F. il conteggio dei lavori svolti nell'ente locato (pulizia appartamento, tinteggiature completa e disinfestazione, sgombero mobili) per un ammontare complessivo di fr. 3'290.-- (doc. 1 e 3) rilevando che tale importo sarebbe stato parzialmente compensato con il deposito di garanzia di fr. 980.--.
3.a) Con tempestiva istanza qui oggetto
di disamina - preventivamente portata dinanzi all'Ufficio di conciliazione di Lugano
che con decisione 3 marzo 2004 ha riconosciuto la compensazione della garanzia con
il credito vantato dalla locatrice - il conduttore ha postulato l'annullamento della
decisione dell'Ufficio di conciliazione e la condanna della convenuta alla rifusione
dell'importo di fr. 980.-- oltre interessi. A suo dire la locatrice avrebbe violato
le disposizioni riguardanti il deposito di garanzia. Il signor F. contesta inoltre
di avere ricevuto lo scritto
15 dicembre 2001 (doc. 4), nel quale veniva richiesto il risarcimento degli asseriti
danni arrecati all'ente locato. Egli nega l'esistenza di tali danni e fa notare
che in ogni caso il suddetto scritto sarebbe tardivo, la notifica degli stessi dovendo
avvenire nei due o tre giorni feriali successivi alla riconsegna dell'ente locato.
3.b) In sede di discussione la convenuta ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza confermando di non aver provveduto al versamento dell'importo versato a titolo di garanzia su un conto vincolato. Rileva di aver trattenuto tale importo a copertura dei danni che sarebbero stati accertati alla fine della locazione e che sarebbero stati notificati al conduttore con lo scritto 15 dicembre 2001, inviato posta A, nel quale veniva richiesto il risarcimento delle spese sopportate (doc. 4).
In sede di dibattimento finale la parte convenuta si è riconfermata nelle proprie allegazioni.
4.b) Le garanzie prestate dal conduttore mirano a una protezione del locatore per il rischio che corre nel concedere in uso il bene locato. La garanzia può essere richiesta soltanto se è prevista nel contratto di locazione o in un accordo separato e deve essere quantificata. Nel caso in cui viene chiesto al conduttore di prestare una garanzia in denaro o cartevalori, il locatore deve attenersi alle disposizione legali che regolano la materia (Lachat, Le bail à loyer, pag. 238; Gauch/Higi, Zürcher Kommentar, vol. V2b, ad art. 257e OR, N. 5; Tercier, Les contrats spéciaux, 3ème éd., 2003, pag. 292, N. 2030). Giusta l'art. 257e CO, se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore (cpv. 1). La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di un sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta (cpv. 3). Codesta norma, di carattere imperativo, mira a proteggere il conduttore da un'eventuale procedura esecutiva nei confronti del locatore in quanto i beni posti in garanzia sono intestati al conduttore e fanno parte del suo patrimonio (Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, ad art. 257e OR, N. 2; Svit, Kommentar Mietrecht II, ad art. 257e, N. 18). Giusta l'art. 35 cpv. 1 della Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto, il locatore che riceve denaro contante a titolo di garanzia deve depositarlo entro 10 giorni su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore presso una banca avente sede o agenzia nel Cantone. L'art. 37 cpv. 1 della medesima legge precisa di poi che il ritiro totale o parziale delle somme dei valori depositati in garanzia può essere effettuato soltanto nei modi previsti all'art. 257e cpv. 3 CO.
4.b) Nel caso di specie l'amministratore dell'immobile ha ritardato il versamento dell'importo prestato dal conduttore a titolo di garanzia adducendo essenzialmente che in genere attende sempre 3 mesi prima di provvedere al deposito su un conto vincolato (verbale di udienza 5 luglio 2004, pag. 1). Ciò che non si giustifica in alcun modo. Occorre infatti rilevare che tale modo di procedere viola i sopraindicati disposti e che il contravventore è punibile con una multa, e ciò giusta l'art. 40 cpv. 2 della Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto. L'inosservanza delle predette disposizioni è tanto più grave se il contravventore agisce nell'ambito della sua professione di fiduciario o amministratore e dunque di professionista nel settore cognito della regolamentazione inerente al deposito di garanzia. Questo Giudice ritiene pertanto di dover richiamare l'amministratore dell'immobile al rispetto delle norme vigenti in materia.
4.c) Nel merito della vertenza, non avendo la locatrice versato la garanzia su un conto vincolato, la stessa deve ritenersi quale depositaria ai sensi dell'art. 481 CO. Ciò che le preclude la possibilità di estinguere l'obbligazione di restituire la somma depositata tramite compensazione (art. 125 cifra 1 CO - Tercier, Les contrats spéciaux, 3ème éd., 2003, pag. 292, N. 2036). Ciò stante la locatrice non è legittimata a compensare l'importo di fr. 980.-- versato a titolo di garanzia con il preteso credito di fr. 3'290.--, con la conseguenza che la D. SA è tenuta a restituire tale somma a F., oltre interessi al 5 % a far tempo dalla prima valida messa in mora, ovverosia dall'inoltro dell'istanza all'Ufficio di conciliazione.
4.d) A titolo abbondanziale rilevasi che a prescindere dalla questione di sapere se lo scritto 15 dicembre 2001 possa costituire una valida notifica dei danni, lo stesso è comunque tardivo, il locatore essendo tenuto a notificare i danni al conduttore entro due o tre giorni o al massimo entro una settimana dalla riconsegna dell'ente locato, e ciò giusta l'art. 267a CO.