Anche in caso di pagamento parziale della pigione nel termine di diffida la parte locatrice può disdire il contratto di locazione per mora
Ritenuto che i conduttori, nel termine di diffida, non hanno provveduto al pagamento dell'intera somma diffidata, la locatrice è legittimata a notificare la disdetta straordinaria del contratto di locazione.
Gli Uffici di conciliazione e la Pretura non sono competenti a pronunciarsi sulla verifica delle pigioni e delle spese accessorie per gli appartamenti sussidiati, essendo tale verifica riservata all'autorità amministrativa.
Compete dunque ai conduttori rivolgersi all'autorità amministrativa per eventualmente contestare le pigioni e le spese accessorie degli appartamenti sussidiati, ritenuto che in caso contrario la diffida avviata dalla parte locatrice risulta valida.
Pretura della Giurisdizione di Lugano Sezione 4 in re C. / R. e G.L. dell'8 aprile 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- Che R. e G. L. conducono in locazione a far tempo dal
1° novembre 1990 l'appartamento di 4 locali al piano terreno dello stabile sito
in Via Z. a L., in virtù di un contratto sottoscritto con la proprietaria dell'immobile.
Trattandosi di un appartamento sussidiato la pigione mensile era stata fissata in
fr. 846.50, oltre ad un importo di fr. 94.-- mensili quale anticipo per le spese
accessorie (doc. A).
- Che con scritto 30 aprile 2002 la locatrice ha notificato ai conduttori l'aumento del canone di locazione a far tempo dal 1° luglio 2002. La pigione mensile risultava pertanto di fr. 1'039.50, mentre l'anticipo per le spese accessorie di fr. 210.-- mensili e l'importo dovuto per l'abbonamento della tv via cavo di fr. 28.10 mensili (doc. H). A seguito della soppressione del sussidio a favore dei conduttori, la locatrice con scritto 24 aprile 2003 ha comunicato agli stessi l'ammontare della pigione di fr. 1'371.-- mensili a far tempo dal 1° luglio 2003 (doc. L).
- Che con raccomandata 26 gennaio 2004 la locatrice ha diffidato i conduttori separatamente al pagamento delle pigioni arretrate di dicembre 2003 e gennaio 2004 entro il termine di trenta giorni, con la comminatoria che scaduto infruttuoso detto termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. B e C). Con scritto 5 febbraio 2004 gli inquilini hanno rilevato di aver effettuato un doppio pagamento relativo al mese di luglio 2002 e di aver provveduto al pagamento delle pigioni per il periodo da luglio 2003 a novembre 2003, compreso l'aumento che, a loro dire, non avrebbe potuto entrare in vigore prima del 30 giugno 2004, dichiarando pertanto di vantare un credito nei confronti della locatrice (doc. 6).
Con invio raccomandato 9 marzo 2004 la locatrice ha di poi notificato ai conduttori singolarmente, su modulo ufficiale datato 8 marzo 2004, la disdetta della locazione con effetto a decorrere dal 30 aprile 2004 (doc. E e F).
- Che con istanza 3/6 aprile 2004 i conduttori hanno contestato la predetta disdetta dinanzi al competente Ufficio di conciliazione (Inc. UC).
- Che con istanza 26/27 maggio 2004 la locatrice ha postulato lo sfratto dei conduttori a ragione della mancata riconsegna dell'ente locato alla scadenza della disdetta.
- Che in sede di discussione la locatrice si è riconfermata nella propria istanza di sfratto precisando che concretamente l'importo complessivo mensilmente dovuto sarebbe di fr. 1'832.40 e sarebbe comprensivo di fr. 1'371.-- quale pigione per l'appartamento, fr. 210.-- quale anticipo per le spese accessorie, fr. 25.40 per la tv via cavo e fr. 226.-- quale pigione per i due parcheggi. I conduttori, dal canto loro, hanno chiesto l'integrale reiezione dell'istanza adducendo essenzialmente che gli stessi non supererebbero il reddito determinante e che pertanto avrebbero diritto ai sussidi. Essi hanno altresì contestato l'aumento della pigione, rilevando che nella specie tutte le pigioni sarebbero state versate.
Con la replica, la duplica e in sede di dibattimento finale, le parti si sono riconfermate nelle proprie ed antitetiche allegazioni e domande.
- Che in virtù del principio dell'attrazione di competenza sancito dall'art. 274g CO, se il conduttore contesta una disdetta straordinaria quando è pendente contro di lui un procedimento di sfratto, l'autorità competente in materia di sfratto decide pure sulla contestazione della disdetta data dal locatore per mora del conduttore (art. 274g cpv. 1 lett. a CO). In questi casi si applica la procedura di cui agli artt. 404 segg. CPC (art. 507 cpv. 4 CPC). La procedura federale è retta dalla massima d'ufficio che impone al Giudice di accertare d'ufficio i fatti, di procedere alle indagini necessarie alfine di stabilire i fatti decisivi di causa e di apprezzare liberamente le prove; egli valuta pertanto il caso con piena cognizione (Cocchi, autorità competente, aspetti procedurali e sfratto, in CFPG N. 23).
- Che giusta l'art. 257d CO quando dopo la consegna di locali d'abitazione o commerciali il conduttore è in mora, il locatore può assegnargli per scritto un termine di almeno trenta giorni alfine di provvedere al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie scadute con la comminatoria che, scaduto infruttuosamente detto termine, la locazione verrà disdetta. Di principio il termine di trenta giorni inizia a decorrere il giorno successivo al ricevimento della diffida medesima; nel caso in cui il conduttore non ritira la raccomandata, la stessa si ritiene siccome ricevuta l'ultimo dei sette giorni di giacenza presso l'ufficio postale (DTF 119 II 149; Higi, Zürcher Kommentar, N. 37 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, pag. 209 segg.). Tale termine è salvaguardato se il conduttore provvede al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie arretrate anche soltanto l'ultimo dei trenta giorni (vale a dire se l'importo è accreditato sul conto bancario del locatore o se il pagamento è effettuato via posta l'ultimo giorno del termine - DTF 124 III 145) oppure se, nel citato termine, dichiara di compensare l'importo richiesto con un credito vantato nei confronti del locatore (DTF 119 II 241; Lachat, op. cit., pag. 204 segg.; Svit, Kommentar, N. 17 segg. ad art. 257d CO). Il locatore, da ultimo, è legittimato a disdire il contratto di locazione unicamente nel caso in cui il conduttore non ha versato tutta la somma reclamata (Higi, op. cit. N. 40 art. 257d CO; Lachat, op. cit., pag. 209 segg.) e ciò mediante modulo ufficiale (art. 266l CO) notificato con un preavviso di almeno trenta giorni per la fine di un mese. Il locatore non è tenuto a disdire il contratto immediatamente dopo lo spirare del termine di diffida; egli non può tuttavia attendere troppo, poiché, secondo le circostanze, la disdetta potrebbe rivelarsi abusiva. Per il resto nel caso in cui il locatore accetta senza alcuna riserva il pagamento tardivo delle pigioni arretrate o incassa le pigioni correnti senza formulare alcuna osservazione si deve ritenere che ha rinunciato alla rescissione della locazione (Lachat, op. cit., pag. 212; Svit, Kommentar, N. 34 ad art. 257d CO).
- Che nella specie deve valere che con scritto 26 gennaio 2004 la locatrice ha diffidato
i conduttori al pagamento delle pigioni relative ai mesi di dicembre 2003 e gennaio
2004 (doc. B). Gli inquilini, dal canto loro, con scritto
5 febbraio 2004 hanno di fatto posto in compensazione l'importo di fr. 3'161.10,
pari alla sommatoria della pigione relativa al mese di luglio 2002 che a loro dire
sarebbe stata corrisposta due volte e dell'importo di fr. 1'657.50, relativo all'aumento
di fr. 331.50 mensili per il periodo da luglio 2003 a novembre 2003 che, sempre
a mente dei conduttori, non avrebbe potuto entrare in vigore prima del 30 giugno
2004. Si tratta quindi innanzitutto di verificare se tale importo può essere posto
in compensazione.
- Che per quanto attiene alla pigione di luglio 2002, a mano della documentazione
agli atti (doc. M, plico doc. 2, plico doc. 7) si evince che gli inquilini il 16
gennaio 2002 hanno provveduto al versamento di un importo di fr. 1'463.50 per mezzo
della cedola di versamento relativa al mese di gennaio 2002. Tale versamento è stato
imputato, con registrazione del 17 gennaio 2002, alla pigione scoperta del mese
di dicembre 2001. Il pagamento poi effettuato il 12 febbraio 2002 tramite la polizza
relativa al mese di febbraio 2002 è di conseguenza stato imputato alla pigione di
gennaio 2002 e così di seguito. Ne discende che il pagamento dell'importo di fr.
1'463.50 effettuato il
24 giugno 2002 tramite la cedola del mese di luglio 2002 è stato imputato alla pigione
scoperta di giugno 2002, mentre il successivo pagamento avvenuto il 9 agosto 2002,
per mezzo delle nuove cedole emesse dalla locatrice a seguito dell'aumento della
pigione notificato a far tempo dal luglio 2002 (doc. H), è stato imputato alla pigione
di luglio 2002. Ciò stante si ha che i conduttori non hanno effettuato in alcun
modo un doppio versamento della pigione di luglio 2002, il primo versamento avendo
coperto la pigione arretrata di giugno 2002.
- Che in punto all'ammontare della pigione mensile deve valere che nell'ambito della locazione di appartamenti sussidiati, l'Ufficio di conciliazione e il Pretore non sono competenti a pronunciarsi sulla verifica delle pigioni e delle spese accessorie, nonché sui relativi aumenti, tale verifica essendo riservata all'autorità amministrativa preposta al controllo delle pigioni (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., ad art. 404, m. 23). Pure la questione relativa alla soppressione del sussidio di cui beneficiavano gli inquilini esula dalla competenza di questa Pretura. Per il resto, è appena il caso di rilevare che dagli atti non risulta in alcun modo che gli inquilini, all'atto dell'aumento della pigione notificato il 30 aprile 2002 (doc. H) e a seguito della comunicazione relativa alla soppressione del sussidio (doc. L), si siano rivolti alle competenti autorità. Al contrario dagli atti si evince che gli stessi hanno provveduto al pagamento della nuova pigione mensile (plico doc. 1, plico doc. 7), sollevando le contestazioni di cui sopra soltanto in questa sede.
- Che da ultimo occorre verificare se concretamente è data la mora dei conduttori. Dagli atti si evince che gli inquilini il 9 febbraio 2004, e quindi nel termine di 30 giorni assegnato con la diffida, hanno effettuato un unico versamento di fr. 1'500,90 (doc. M), importo che è stato imputato a parziale copertura della pigione di dicembre 2003 (doc. M, plico doc. 1, plico doc. 7). Ritenuto che i conduttori, nel termine di diffida, non hanno tuttavia provveduto al pagamento di tutta la somma reclamata, la locatrice era pertanto legittimata a notificare la disdetta del contratto di locazione. Essendo quindi adempiuti i presupposti di cui all'art. 257d CO, la disdetta 8/9 marzo 2004 è perfettamente valida.
- Che alla luce di quanto sopra, l'istanza di contestazione della disdetta deve essere respinta, mentre l'istanza di sfratto va accolta.