Responsabilità (negata) della parte locatrice per le asserite mancanze dell'amministratore condominiale
L'amministratore del condominio ove è ubicato il bene locato agisce nell'interesse della comunione dei condomini e non assolve compiti che competono a un singolo condominio, con la conseguenza che lo stesso amministratore non agisce quale ausiliario della parte locatrice.
La parte locatrice non è responsabile per l'allestimento delle chiavi condominiali comuni che hanno permesso, dopo il loro smarrimento a cura dell'amministratore condominiale, di entrare e di rubare nel bene locato.
Alla parte locatrice non può dunque essere imputata alcuna negligenza per i furti commessi nel bene locato, ritenuto proprio che un condominio non risponde per quanto svolto dall'amministrazione condominiale.
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re S. / C. SA del
12 gennaio 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
Che la convenuta è proprietaria di spazi commerciali all'interno del centro commerciale-amministrativo "C1", spazi che costituiscono a loro volta singole unità di proprietà per piani.
Che all'interno di uno di questi spazi, dato in locazione, si trova un negozio specializzato in abbigliamento e accessori per motociclisti.
Che l'8 dicembre 2002 ignoti sono entrati nel negozio ed hanno rubato della merce.
Che non vi è stata nessuna prestazione da parte dell'assicurazione della parte conduttrice, siccome il furto non è avvenuto con scasso.
Che a dire dell'istante la porta del negozio è stata aperta con uno dei sette passe-partout in possesso dell'amministrazione della PPP, ritenuto che tre sono risultati mancanti e già sarebbero stati smarriti quando la convenuta ha acquistato l'unità di PPP in questione;
Che, fondandosi sulla responsabilità contrattuale dipendente dal rapporto di locazione, con questa istanza il signor S. chiede alla convenuta il risarcimento del danno subito in seguito al furto nel negozio, argomentando che la locatrice avrebbe omesso di verificare le chiavi al momento del passaggio di proprietà dell'immobile, commettendo così una grave negligenza e rendendo possibile il furto senza scasso;
Che con le conclusioni la convenuta si è opposta alla pretesa di controparte sollevando in particolare l'eccezione di legittimazione attiva dell'istante;
Che sia la legittimazione attiva, sia quella passiva sono elementi del diritto sostanziale; trattandosi di un requisito materiale il suo esame deve essere effettuato d'ufficio, in ogni stadio di causa (DTF 126 III 63; Ottaviani, Le norme generali per il procedimento civile nel Cantone Ticino, art. 97 CPC, pag. 330; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, art. 181, m. 5).
Che in caso di mancanza di legittimazione attiva o passiva, l'azione non è respinta in ordine, ma necessita di un giudizio di merito (Ottaviani, Le parti nel processo civile ticinese, pag. 18; Hohl, Procédure civile, vol. I, N. 435 e 446 e segg.).
Che la parte che propone l'azione gode della legittimazione attiva quando egli, e non un altro, è titolare delle pretese che fa valere, ovvero legittimato è il soggetto del diritto sostanziale che si fa valere in causa (DTF 114 II 345, consid. 3a; 125 III 82, consid. 1a; Ottaviani, Le norme generali per il procedimento civile nel Canton Ticino, art. 97 CPC, pag. 329).
Che dalla documentazione prodotta e come evidenziato dalla parte convenuta, il contratto in vigore attualmente e al momento del furto è quello del 14 gennaio 1999, sottoscritto per la parte conduttrice dalla signora A.S. (doc. A1), e non quello precedente del 12 novembre 1998 che, prodotto agli atti quale doc. A, non risulta nemmeno firmato dall'istante che vi era indicato quale "locatario".
Che l'istante basa la propria pretesa sulla presunta responsabilità contrattuale della convenuta dipendente dal contratto di locazione, risulta inoltre dalla procedura adottata dallo stesso signor S. che si è rivolto a questo Pretore invocando gli artt. 404 e segg. CPC, ossia dopo il mancato accordo davanti all'Ufficio di conciliazione (doc. rich. I):
Che in queste circostanze, non essendo l'istante parte al contratto di locazione e non potendosi pertanto prevalere degli effetti dello stesso (res inter alios acta aliis nec prodest nec nocet), la causa deve essere respinta già per mancanza di legittimazione attiva.
Che l'istanza non avrebbe ad ogni buon conto potuto essere accolta.
Che la stessa parte istante pretende che il furto sia avvenuto senza scasso siccome il negozio è stato aperto con un passe-partout.
Che l'istruttoria ha permesso di provare che dei passe-partout si sono sempre occupate le società che sono state incaricate dell'amministrazione del condominio.
Che al proposito i testi hanno riferito che:
- "La C. SA ha acquistato le unità di PPP dalla X SA e a quel tempo amministratore del condominio era la R. SA […]. L'assemblea dei comproprietari ha poi incaricato varie fiduciarie affinché fungessero da amministratore […]. Dopo la R. SA si sono succedute la I. SA, la M. SA e ora la CO. SA […]. Il piano delle chiavi come solitamente accade, era gestito dall'amministratore" (teste avv. G.G., verbale dell'udienza del 27 settembre 2004, pag. 2);
- "La R. SA aveva fatto allestire dalla F. SA un piano delle chiavi, ossia aveva fatto fare un certo numero di chiavi che risultavano su questo piano. Nel momento in cui l'amministrazione è passata alla I. SA io ho consegnato il piano chiavi al rappresentante della I. SA con le chiavi […]. Ricordo che evidentemente c'erano anche dei passe-partout il cui numero era indicato sul piano chiavi. Quando ho consegnato alla rappresentante della I. SA il piano delle chiavi le ho consegnato anche i passe-partout e non ricordo che abbia sollevato obiezioni dicendomi che mancavano delle chiavi (teste arch. A.R., verbale dell'udienza del 27 settembre 2004, pag. 3);
- "La M. SA ha ripreso l'incarico dalla I. SA […]. Il piano delle chiavi che avevo ricevuto dalla I. SA era lacunoso poiché non sempre vi si trovava la ricevuta per la consegna e la restituzione delle chiavi […]. Solitamente i passe-partout sono in possesso dell'amministrazione" (teste A.G., verbale dell'udienza del 27 settembre 2004 pag. 5 e 6);
- "Alla I. SA è stato consegnato il piano delle chiavi dalla R. SA, ma non ci sono state consegnate chiavi perché probabilmente le deteneva e le gestiva il signor S. che era il custode del condominio […]. Il signor S. veniva retribuito dalla R. SA che poi fatturava alla C. SA queste spese, per lo meno per quel che mi ricordi […]. Non abbiamo effettuato una verifica del piano chiavi. Abbiamo fatto affidamento sul fatto che le gestisse il signor S. come ci aveva indicato la R. SA. Di conseguenza non abbiamo controllato quanti passe-partout ci fossero e chi li avesse" (teste M.C., verbale dell'udienza del 18 novembre 2004, pag. 3).
Che l'amministratore di un condominio è in relazione contrattuale unicamente con la comunione dei comproprietari, e non con ogni singolo condominio di cui, dunque, non è il rappresentante.
Che, infatti, le relazioni tra amministratore e comunione dei comproprietari sottostà generalmente alle regole del contratto di mandato, che viene conferito all'amministratore dalla comunione dei comproprietari e non già da ogni singolo condominio (Friedrich, Das Stochkwerkeigentum, § 40, N. 4; Bösch, Commentario basilese, 2. ed. , art. 712q CO, N. 14; Wermelinger, La proprieté par étages, commentaire des articles 712a à 712t du Code civil suisse, art. 712q, N. 101 e segg.).
Che è vero che giusta l'art. 712t cpv.. 1 CC l'amministratore rappresenta la comunione "e i comproprietari".
Che tuttavia, secondo la dottrina maggioritaria, tale specificazione non ha portata pratica; senso della disposizione è quello di ricordare la struttura giuridica della proprietà per piani, ossia che la comunione dei comproprietari non ha personalità giuridica ed i diritti e le obbligazioni che acquisisce in suo nome e per proprio conto sono di comproprietà di tutti i condomini della PPP (Wermelinger, op. cit., art. 712t CO, N. 19 con riferimento a Friedrich, op. cit., § 44, N. 3).
Che pertanto l'amministratore agisce nell'interesse della comunione dei condomini e non per assolvere compiti che competono generalmente ad un singolo condomino, cosicché l'amministratore non può nemmeno essere confuso con l'ausiliario di un comproprietario giusta l'art. 101 cpv. 1 CO e, quindi, quest'ultimo non è tenuto a rispondere personalmente degli atti o delle omissioni dell'amministratore condominiale (sulla responsabilità dell'amministratore verso i singoli comproprietari e terze persone v. Wermelinger; op. cit., art. 712q CO, N. 134 e segg., i part. N. 138 e 147).
Che, anche volendo ammettere che i passe-partout siano stati persi da una delle società che si è occupata dell'amministrazione del condominio e che il furto sia avvenuto grazie a questa chiave, alla C. SA quale proprietaria dell'unità di PPP dove è stato perpetrato il furto non può dunque essere imputata alcuna responsabilità, ritenuto che non risponde delle eventuali negligenze dell'amministratore.
Che, nel nostro caso, come sottolineato dalla convenuta, non si vede in particolare per quale motivo la C. SA, quale semplice proprietaria di alcune unità di PPP, avrebbe dovuto preoccuparsi dei passe-partout che, per il fatto che danno accesso anche a locali di cui non è proprietaria, non aveva motivo di gestire personalmente.
Che tale circostanza è inoltre comprovata dal fatto che solo l'amministratore del condominio era legittimato a far eseguire nuove chiavi (teste arch. A.R., verbale dell'udienza del 27 settembre 2004, pag. 4).
Che di conseguenza, visto che la C. SA non poteva detenere dei passe-partout e non risponde delle eventuali negligenze dell'amministratore del condominio che si occupava del piano chiavi, non può ad ogni buon conto essere tenuta responsabile del furto nel negozio in questione.