Le norme relative al contratto di locazione non si applicano ad un contratto di fitto agricolo (stalla per bovini)
Trattandosi di un fitto agricolo è applicabile l'art. 276a CO che stabilisce che, in quanto preveda disposizioni speciali, la Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo si applica all'affitto di aziende agricole o di fondi adibiti all'agricoltura.
Per il resto si applica il Codice delle obbligazioni, ad eccezione delle disposizioni concernenti la locazione di locali d'abitazione e commerciali e di quelle riguardanti le autorità e la procedura.
La contestazione della disdetta per un fitto agricolo non può essere dunque sottoposta agli uffici di conciliazione.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re A.M. / Comunione ereditaria del 10 settembre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. Tra l'istante e il signor B. è stato sottoscritto in data
28 aprile 1999 un contratto di affitto per una stalla sita sulla part. X RFD di
A. a partire dal 1° giugno 1999 sino al 30 giugno 2000.
Il contratto, di durata indeterminata, si rinnovava tacitamente di anno in anno, in mancanza di disdetta per il 30 giugno con un preavviso di sei mesi.
Con decisione 9 settembre 2003 il Consiglio di Stato ha ridotto da fr. 8'400.-- a fr. 1'350.-- annui il canone d'affitto annuo pattuito, confermando la decisione della Sezione dell'agricoltura.
Alla morte del signor B. i suoi eredi sono subentrati nel rapporto di affitto giusta l'art. 290 CO.
2. L'oggetto locato è una stalla per bovini, parte integrante di un'azienda agricola molto più ampia gestita dal signor A.M.
Ci troviamo perciò di fronte ad un contratto di affitto agricolo.
Trattandosi di un affitto agricolo è applicabile l'art. 276a CO che stabilisce che in quanto preveda disposizioni speciali, la Legge federale del 4 ottobre 1985 sull'affitto agricolo si applica all'affitto di aziende agricole o di fondi adibiti all'agricoltura.
Per il resto si applica il Codice delle obbligazioni, ad eccezione delle disposizioni concernenti l'affitto di locali d'abitazione e commerciali e di quelle riguardanti le autorità e la procedura.
Le regolamentazioni specifiche valgono segnatamente per la durata dell'affitto (art. 7 LAAgr), i termini e le modalità della disdetta (art. 16 segg. LAAgr), la possibilità di agire in giudizio per ottenere una protrazione dell'affitto (art. 26 segg. LAAgr), e il controllo d'affitto (art. 36 LAAgr), nonché per l'introduzione, da parte di ogni Cantone, di una procedura semplice e rapida (art. 47 LAAgr).
Non è pertanto applicabile alla fattispecie l'art. 301 CO che prevede che in caso di controversie derivanti dall'affitto, alla competenza e alla procedura sono applicabili per analogia le disposizioni in materia di locazione (art. 274-274g CO).
In conclusione le disposizioni particolari concernenti i locali d'abitazione e commerciali non si applicano alla fattispecie concreta poiché la stalla locata è sottoposta al contratto di fitto agricolo (Lachat, Le bail à loyer, ch 5; 2.4 pag. 96 segg.).
Pertanto l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione non è competente nel caso particolare ad occuparsi della validità o meno della disdetta e sulla concessione di una protrazione.
La vertenza dovrà pertanto essere sottoposta direttamente alla Pretura conformemente all'art. 14 della Legge cantonale sull'affitto agricolo.